ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА
ДЛЯ СУДА
ЗА 1 РАБОЧИЙ ДЕНЬ

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости для Суда

Не все финансовые претензии удается решить мирным путем, поэтому часто имущество становится предметом судебного разбирательства. Одним из важнейших доказательств по делу является отчет об оценке рыночной стоимости того или иного имущества.

В процессе проведения независимой оценки недвижимости для суда, оценщиком анализируются следующие факторы:

1. Возможность торга
При оценке необходимо учесть корректировку на торг, учитывающую разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров межу покупателем и продавцом. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

2. Дата продажи (предложения)
Часто между датой публикации и датой продажи недвижимости проходит некоторое время. В связи с тем, что рыночные условия с течением времени меняются необходимо проанализировать их влияние на формирование цены и рассчитать корректировку.

3. Условия сделки
При оценке недвижимости также учитываются условия проведения сделки. Если они отличны от типичных (рыночных) условий, необходимо рассмотреть влияние этих условий на цену объекта.

4. Право собственности
На оценку недвижимости оказывает влияние наличие зарегистрированного права. Независимый оценщик учитывает наличие оформленного права собственности, а также наличие различных ограничений на право собственности и других обременений.

5. Местоположение
В текущих условиях рынка одна из самых важных характеристик в оценке недвижимости является местоположение. Расположение объекта в пределах населенного пункта, наличие/отсутствие инфраструктуры в непосредственной близости от объекта, остановки общественного транспорта и/или метро, удаленность от МКАД (для загородной недвижимости Подмосковья) все это анализируется Оценщиком на предмет влияния ценообразования. Данные параметры могут существенно увеличить или снизить стоимость недвижимого имущества.

6. Вид недвижимости
При оценке недвижимости обязательно обращается на ее вид. Оценщик анализирует является ли недвижимость жилой или вспомогательной, отдельным строением или встроенным помещением. В зависимости от вида недвижимости, применяются разные подходы к расчетам.

7. Физическое состояние здания
При оценке недвижимости так же учитывается физическое состояние здания в котором расположен объект оценки (квартира, нежилое встроенное помещение). Год постройки, материал стен, функциональные и технические особенности, общее состояние здания. Независимый оценщик производит осмотр и фиксирует все недостатки или улучшения строения. В дальнейшем расчете эти детали будут учтены при оценке состояния недвижимости.

8. Этаж расположения недвижимости
При оценке недвижимости так же учитывается этаж, на котором она расположена. Например, квартиры, расположенные на 1-х этажах зданий, традиционно пользуются меньшим спросом чем квартиры, расположенные на средних или верхних этажах. Особенно это заметно в домах старой постройки: влажность и низкая температура воздуха в квартире, недостаточность естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов все это снижает привлекательность квартиры для потенциального покупателя. Для нежилой недвижимости предпочтения покупателя иные. Поэтому данный параметр учитывается и анализируется Оценщиком индивидуально для каждого типа объекта.

9. Качество внутренней отделки
Состояние отделки и ее качество напрямую влияют на рыночную стоимость.
Степень влияния в большинстве случаев оценивается по четырем категориям:
    1. Без отделки.
    2. Простая отделка или старый ремонт.
    3. Улучшенная отделка или более новый ремонт.
    4. Высококачественная отделка или евроремонт.
Для того, чтобы определить к какой категории относится объект, оценщик недвижимости производит осмотр и делает фотофиксацию.

10. Назначение недвижимости
Одним из ценообразующих параметров при оценке недвижимости является ее функциональное назначение и/или фактические использование. Для этого Оценщик определяет сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект. В общем случае рынок можно разделить на жилую и нежилую недвижимость и земельные участки. В каждом сегменте существует свое ценообразование. Этот фактор оценщик недвижимости учитывает в своем анализе.

11. Общая площадь, полезная площадь.
Фактор масштаба так же влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. Данный фактор учитывает, что объекты меньшей площади в пересчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади – дешевле. Это связано с повышением платежеспособного спроса на объекты меньшего масштаба.

12. Наличие улучшений
Так, например, наличие охраны, устроенная организованная парковка у недвижимости, существенно влияет на ее рыночную стоимость. Охраняемая территория считается более привлекательной для проживания и ведения деятельности из-за дополнительной безопасности. Наличие организованной парковки существенно увеличивает привлекательность объекта. Эти факторы и другие имеющиеся улучшения оценщик учитывает при оценке недвижимости.

13. Другие особенности объекта недвижимости
При определении рыночной стоимости недвижимости Оценщик учитывает индивидуальные особенности объекта. Так, наличие балкона и раздельного санузла будет увеличивать стоимость квартиры. Наличие отдельного входа улучшает привлекательность нежилого помещения. Подключенные коммуникации сильно повысят ликвидность загородного дома, участка или здания.

Поскольку каждый объект имеет индивидуальный набор характеристик процесс оценки недвижимости в каждом конкретном случае уникален. При проведении независимой оценки Оценщик сам выделяет факторы, которые наиболее сильно влияют на стоимость и производит расчет.