Рыночная стоимость отражает наиболее вероятную цену конкретного земельного участка на открытом рынке, а кадастровую стоимость определяют в установленном законом порядке для целей, предусмотренных законодательством. Эти показатели рассчитывают для разных задач, поэтому их значения могут отличаться.
Рыночная стоимость земельного участка — наиболее вероятная цена отчуждения объекта на открытом конкурентном рынке при обычных условиях сделки. Ее определяют на конкретную дату с учетом характеристик участка и ситуации на рынке.
Кадастровая стоимость земельного участка — стоимость объекта недвижимости, определенная на установленную дату в предусмотренном законом порядке с учетом ценообразующих факторов. Ее используют для целей, предусмотренных законодательством, в том числе при налогообложении и расчете отдельных платежей.
Рыночная стоимость земельного участка
Рыночную стоимость определяют для конкретного участка на определенную дату. Она отражает условия рынка и характеристики объекта, которые влияют на интерес потенциальных покупателей.
Рыночная стоимость может отличаться от цены предложения. Сумма в объявлении отражает ожидания продавца, а результат оценки основывается на анализе объекта и рыночных данных.
Рыночная стоимость участка на разные даты может отличаться из-за изменения спроса, предложения и других условий рынка. Поэтому результат оценки всегда связан с конкретной датой.
Кадастровая стоимость земельного участка
Кадастровую стоимость определяют в рамках государственной кадастровой оценки и в других предусмотренных законом случаях. Государственную кадастровую оценку проводит уполномоченное бюджетное учреждение в отношении объектов недвижимости, включенных в соответствующий перечень.
При расчете используют сведения об объектах, ценообразующие факторы, рыночную и другую информацию, связанную с экономическими характеристиками недвижимости.
Кадастровая стоимость не определяет цену будущей сделки. Ее используют для целей, установленных законодательством, в том числе при налогообложении и расчете отдельных платежей.
Очередную государственную кадастровую оценку проводят через четыре года после предыдущей оценки соответствующего вида недвижимости. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе по решению субъекта этот период может составлять два года.
Различий рыночной и кадастровой стоимости
Рыночная и кадастровая стоимость одного участка могут различаться из-за подходов к расчету, дат оценки и состава исходных данных. Само расхождение между показателями не означает ошибку.
Основные причины различий:
- Способ определения стоимости. Рыночную стоимость рассчитывают индивидуально для конкретного участка. Государственная кадастровая оценка охватывает большое количество объектов и проводится по установленной методике.
- Дата оценки. Рыночная стоимость отражает состояние рынка на конкретную дату. Кадастровая стоимость сохраняется до изменения в предусмотренном законодательством порядке.
- Состав исходных данных. При индивидуальной оценке подробно анализируют характеристики конкретного участка. Кадастровая оценка опирается на сведения об объектах и ценообразующие факторы, используемые при массовой оценке.
- Изменение рынка. Спрос, предложение, развитие территории и экономическая ситуация отражаются на текущей рыночной стоимости. Кадастровая стоимость не пересчитывается вслед за каждым изменением рынка.
Поэтому кадастровая стоимость не является гарантированной ценой продажи участка. Стоимость сделки формируется с учетом текущей ситуации на рынке и характеристик конкретного объекта.
Факторы рыночной стоимости земельного участка
На рыночную стоимость земельного участка влияет совокупность физических, правовых и экономических характеристик. Значимость отдельных факторов зависит от расположения и назначения земли.
- Местоположение. Учитывают район, транспортную доступность, окружение, расстояние до дорог и объектов инфраструктуры.
- Категория земли и разрешенное использование. Правовой режим определяет допустимые варианты использования участка и влияет на интерес потенциальных покупателей.
- Площадь и характеристики участка. Значение имеют размер, конфигурация, рельеф, подъездные пути и другие особенности территории.
- Инженерная инфраструктура. Наличие и доступность электричества, газа, воды и других коммуникаций влияют на расходы по дальнейшему использованию участка.
- Ограничения и обременения. Охранные зоны, сервитуты и другие ограничения учитывают при анализе возможностей использования земли.
- Спрос и предложение. При расчете анализируют данные о сопоставимых объектах и условия, сложившиеся на рынке на дату оценки.
Даже участки одинаковой площади могут отличаться по стоимости. Расположение, разрешенное использование, инфраструктура и ограничения формируют разную экономическую привлекательность объектов.
Рыночная оценка земельного участка
Рыночную оценку земельного участка проводят для определения его стоимости на конкретную дату и для определенной задачи. Результат оформляют в отчете с описанием объекта, исходных данных, расчетов и итоговой величины стоимости.
Оценку рыночной стоимости земельного участка проводят для сделок купли-продажи, залога, раздела имущества, оформления наследства, судебных споров и других задач, где требуется обоснованная стоимость конкретного объекта.
Отдельное направление связано с кадастровой стоимостью. В предусмотренных законом случаях кадастровая стоимость объекта может быть установлена в размере его рыночной стоимости. Для этого используют отчет об оценке, а порядок обращения зависит от основания пересмотра кадастровой стоимости и действующего законодательства.
Проведение рыночной оценки земельного участка дает индивидуальный расчет с учетом характеристик конкретного объекта и состояния рынка. Кадастровая стоимость формируется в рамках государственной системы оценки и используется для других задач.
Оценка земельного участка в Inex
Inex проводит оценку земельных участков в Москве и Московской области для физических лиц, компаний и других собственников недвижимости. Специалисты работают с участками под жилую и коммерческую застройку, сельскохозяйственными землями и землями промышленного назначения.
Оценщик изучает документы и характеристики участка, анализирует местоположение, разрешенное использование, ограничения и другие ценообразующие факторы. Затем исследует рыночные данные и рассчитывает стоимость объекта.
По итогам заказчик получает отчет с описанием земельного участка, исходными данными, расчетами и обоснованием итоговой стоимости. Документ используют для сделок, залога, судебных и нотариальных задач, а также вопросов, связанных с кадастровой стоимостью.
Заказать оценку земельного участка можно для определения обоснованной рыночной стоимости объекта и подготовки отчета для поставленной задачи.
